Coordinación Catastro-Registro. Ley 13/2015

La inmensa mayoría de los españoles o sociedades son titulares de un derecho real objeto de inscripción en el Catastro Inmobiliario y/o en el Registro de la Propiedad. El primero, regido por el Texto Refundido del la Ley del Catastro Inmobiliario 1/2004 y por el Real Decreto 417/2006, es un registro administrativo en el que se describen todos los inmuebles con sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, representación gráfica, valor catastral y titular catastral, entre otros. La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita y aunque nació con una finalidad tributaria, con el tiempo y debido a la gran información de sus bases de datos, es un gran aporte de información territorial para administraciones públicas, particulares y empresas.

Por su parte, la principal función del Registro de la Propiedad – Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto el 8 de febrero de 1946- es dar publicidad y seguridad jurídica inmobiliaria en el tráfico de inmuebles. Aunque la inscripción no es gratuita y tampoco es obligatoria -salvo casos de obligatoriedad como el de constitución de hipoteca-, sí que es recomendable hacerlo por la seguridad jurídica que ello otorga..

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Registro-Catastro

Queda de manifiesto que son dos registro con fines diferentes y normativas distintas. Pero también que uno y otro trabajan sobre el mismo objeto: el bien inmueble, único, con características físicas, económicas y jurídicas que no deberían crear duplicidades ni discrepancias entre ambos registros, pero que en la práctica acaban por producirse. De ahí la imperiosa necesidad de la cooperación entre ambos registros con la intención de evitar problemas y perjuicios a los titulares de transacciones inmobiliarias.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, constituye un nuevo avance en la delimitación competencial de las instituciones del Estado dedicadas a la
publicidad de datos relevantes para ciudadanos y administraciones.

Se consagra como base de representación gráfica de las fincas registrales la cartografía catastral, tal y como señala la nueva redacción del artículo 10 de la Ley Hipotecaria.
Este es el pilar fundamental de la reforma y en torno al mismo giran la mayor parte de los aspectos de la revisión normativa operada por la Ley 13/2015 en materia de coordinación Registro-Catastro Inmobiliario.

Procedimiento del Artículo 199 de la L.H.

Finca inscrita en el Registro de la Propiedad, con una descripción meramente literaria, el propietario puede aportar una RGA, para que con la tramitación oportuna se pueda incluir en el Registro de la Propiedad.

  1. Sirve para:
    • Rectificar superficies (incluso > 10%)
    • Rectificar linderos (incluso fijos)
    • Inscribir representación gráfica y coordenadas
  2. Trámites comunes a 199.1 y 199.2:
    • Calificar que no se produzca invasión de otras fincas previamente inscritas
    • Calificar que no exista invasión de dominio público aunque no estuviera inmatriculado.
  3. Si se aporta certificación catastral (199.1):
    • Comprobar vigencia en la Sede del Catastro
    • Generar CSV registral
    • Notificar a colindantes registrales (no hace falta a los catastrales)
    • Edicto en el BOE
    • Alertas gráficas
  4. En los supuestos de aportar RGA (199.2):
    • Aportar RGA en formato GML
    • Validación técnica catastral (potestativa), tanto si es positiva como negativa
    • Generar CSV registral
    • Notificar a colindantes registrales y catastrales (en este caso si es necesario notificar a los catastrales ya que se aporta una RGA)
    • Edicto en el BOE
    • Alertas gráficas
Bibliografía:
J.del. You Tube
Derechos Reales, Inmobiliario y Registral. Javier Plaza Penadés
Sede Electrónica del Catastro

 

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5 pensamientos en “Coordinación Catastro-Registro. Ley 13/2015

  1. Hola, he leído atentamente el artículo en el que estoy muy interesada, por tener una diferencia en un solar urbano del 20% y no ser capaz de que el Registrador entienda que es un fallo de una medición de hace 60 años y que solo es cuestión de adaptar a la realidad y al Catastro, donde figura perfectamente.,

    • Buenos días Teresa.
      Muchas gracias por entrar en mi blog.
      En cuanto a lo que me comenta, paso a indicarle, las características más importantes de la Ley 13/2015, relacionadas con las diferencias de cabida de las fincas, ya sea por exceso como por defecto, respecto de los datos que constan inscritos en el Registro de la Propiedad.
      Se puede iniciar un expediente para rectificar la superficie de fincas cuando no exista concordancia entre la cabida real de la finca y la que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad.
      El expediente puede ser por exceso de cabida o por defecto de cabida. En su caso será por defecto de cabida.
      A partir del 1 de noviembre de 2015, en que entra en vigor la reforma de la Ley Hipotecaria, para llevar acabo dichas rectificaciones, podemos indicar dos grandes grupos:
      Expediente para rectificar la superficie de fincas que no excedan del 10%.
      Y como es su caso, expediente para rectificar la superficie de fincas que excedan del 10%.
      En estos expedientes permiten inscribir rectificaciones de superficies de fincas superiores del 10% (tanto por defecto como por exceso).
      Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.
      Hasta la entrada en vigor de la Ley 13/2015, en la práctica esto se traducía en que los excesos inferiores al 20% eran normalmente registrados con la mera presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si el exceso era superior al 20%, y pese a que la Ley preveía expresamente la misma certificación catastral como medio acreditativo del exceso, lo cierto es que sistemáticamente en el Registro de la Propiedad se dudaba de la identidad de la finca y se frustraba la inscripción del exceso. Pero al menos, hasta el 20% había posibilidad real.
      Con la entrada de la nueva normativa, tiene aspectos positivos en cuanto a las rectificaciones de cabida, ya que establece un sistema unitario para tratar los excesos y defectos de cabida, pero por otro lado es mucho más restrictiva y complicada.
      La Ley no crea un expediente ni un procedimiento nuevo, sino que se limita a remitirse al del artículo 203 de la Ley Hipotecaria con algunas especialidades y con dos excepciones. Una primera para rectificación de la descripción en general, la cual no sirve ni para rectificar cabidas, ni linderos.
      Y una segunda excepción, para pequeñas diferencias de cabida. Cuando la diferencia de cabida no exceda del 10%, o en el segundo caso cuando esta diferencia no exceda del 5% respecto de la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad. En ninguno de los dos casos se encuentra ud.
      Por otro lado continúa la Ley diciendo que en ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada.
      Se amplían además los supuestos en que el Registrador puede fundar su duda razonable. No obstante, ya matizaron las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de septiembre y 13 de octubre de 2009 que tales criterios sobre dudas no debe aplicarse de modo mecánico y sin atender las circunstancias particulares de cada caso.
      No obstante, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de noviembre de 2012, considera que no es suficiente por si sola para sustentar duda de identidad la única alegación de desproporción en las superficies (entre la que figura inscrita y la que se pretende inscribir) cuando es moderada (inferior, en este caso, a la quinta parte de la cabida inscrita). Diferente habría sido el caso en que hubiera habido grandes diferencias de superficie (como ocurría en los supuestos de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de junio de 1998, 31 de mayo de 1999, 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002, 1 de junio de 2006 y 2 de junio de 2012), o cuando, aun no siendo excesiva la diferencia, se hubieran motivado en la nota de calificación las dudas de identidad (modificación de linderos, cambios entre la descripción gráfica resultante del plano que sirvió de título para la inmatriculación y la que ahora se presenta para la inscripción del exceso, posibles cambios de superficie en las fincas colindantes, etc.)
      Por lo tanto todos estos casos pueden albergar dudas en el Registrador.
      Este expediente hay que llevarlo a cabo a través del Notario que actúe en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.
      El inicio del procedimiento según especifica el artículo 201, lo podrá promover el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, para lo cual deberá:
      • Aportar al Notario la descripción registral de la finca y su descripción actualizada.

      • Asegurar bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

      • Expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.

      • Aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.
      No se especifican otros documentos o datos que el solicitante deba aportar, pero si tenemos en cuenta la exclusión que de parte de los del artículo 203 hace el 201, deberemos concluir que los no excluidos deben ser solicitados por el Notario. Concretamente, además de los ya expuestos creo que es obvio la necesidad de solicitar los siguientes:

      • Los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

      • Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente. Del mismo modo que en el caso del artículo 203, Aunque la norma hable de incorporar los documentos al acta, creo que en relación al título, será suficiente reseñarlo en el acta y acompañarlo, en su caso. De otro modo, incorporar una escritura íntegra a un acta como documento unido encarecería bastante el documento.
      Sin embargo, tengo dudas de que deban solicitarse los siguientes, pues algunos parecen reiterar datos ya solicitados (datos de colindantes, por ejemplo) y otros no parecen relevantes para rectificar la cabida (poseedores o arrendatarios):

      • Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

      • Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda. No se incluye al arrendatario de fincas que no sean vivienda, ni aunque se trate de fincas rústicas.

      Como ocurre en el artículo 203, y aunque no se diga claramente, lo cierto es que aplicando la normativa general de las actas notariales, el Notario debe hacer una primera valoración de la documentación aportada, para según su criterio, ponderar si existe interés legítimo en el requirente.

      De ser positivo el juicio del Notario, se instrumentará el requerimiento mediante un acta, a la que se incorporará la documentación aportada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición en el plazo de quince días de certificación limitada a la rectificación cuya inscripción se solicita. Parece que la práctica de anotación preventiva también es potestativa para el requirente.

      Dice el artículo 201 que si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

      Tras la calificación, el Registrador puede acordar la práctica del asiento solicitado, la suspensión del mismo, por estimar que existe en el título presentado una falta subsanable, o su denegación, por falta insubsanable, art. 65 Ley Hipotecaria.
      Ante la decisión del Registrador el interesado puede presentar dos tipos de recursos:
      – Recurso gubernativo. El art. 66 LH dispone que: «Los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecho por el Registrador, en el cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado».
      – Recurso judicial contra la calificación. La posibilidad de acudir a la vía judicial es compatible con el recurso gubernativo, ya que ambos pueden interponerse al mismo tiempo. Pero en el supuesto de que se dicte por un lado la Resolución de la D.G.R.N , y por otro la sentencia del juez; ésta última es la que prevalece. La interposición de la demanda judicial no suspende la vigencia del asiento de presentación.

      Espero haberla ayudado.
      Un saludo

      Bibliografía:
      Notario. José Carmelo Llopis
      Abogado. Francisco Sevilla Cáceres
      Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia. Javier Plaza Penadés

      • Muchas gracias por las aclaraciones y la rapidez, pero creo que me encuentro ante un caso sumamente complicado y me explico: la vivienda y el solar están igual que en 1950,sin ampliaciones y el Ayuntamiento y Catastro lo certifican, el Catastro dice la realidad y en el Registro hay un grave error., El Registrador en su momento me pidió que el solar adyacente , que venía incluido en el Catastro con el solar de la casa,, fuese separado del de la vivienda , tenían diferente número registral pero igual referencia catastral y ahora que el Catastro accede a lo solicitado me dicen que no se puede iniciar un expediente de dominio si no estamos conformes el total de los propietarios . Notaría y Registro se oponen si no estamos de acuerdo el 100% de los propietarios, en definitiva que el Registrador fué cambiando de requisitos a medida que los aportábamos y pidiendo nuevos, como que en este momento dice que solo se puede solucionar el desaguisado judicialmente.Y así pasando los años.
        Saludo T.

      • Gracias a Usted.
        A pesar de que la nueva Ley intenta la coordinación entre el Registro, el Catastro y la realidad física.
        Nos lo ponen dificil tanto a propietarios como a los técnicos, para poder llegar a conseguirlo.
        En este caso, si alguno de los colindantes no está de acuerdo, el notario paraliza el expediente, y como le indican la única alternativa es la vía judicial.

        Un saludo

  2. Buenas noches, he estado releyendo la amable contestación a mi pregunta de hace unos meses y me gustaría hacerle otra relativa al mismo caso.
    1-He ido a una Notaría a firmar una escritura de protocolización de una herencia, heredando dos pisos, que quedan perfectamente definidos en las nuevas escrituras e igual a como estaban en la anterior.
    2- Al cabo de un tiempo vuelvo a la misma Notaría a hacer la venta de uno de los pisos, concretamente el 1º iz .
    3- Al cabo de bastante tiempo me doy cuenta por otros problemas surgidos que los dos pisos se habían puesto a nombre del comprador en el Registro, aún constando que solo se vende uno.
    4-Intento que se corrija el error y aparece que ambos estaban registrados con solo un número.
    Hay alguna forma de solucionar el conflicto sin llegar a la via judicial?, tanto Notaría como Registro no faltaron a su deber de informar y vigilar la propiedad por la que se les mandó velar?.
    Muchas gracias por aguantarme la mala explicación de un conflicto del que soy partícipe como perjudicada.

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