Procedimientos de deslinde

La acción de deslinde procede cuando los límites de los terrenos están confundidos, de tal forma que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad, ni su extensión en idénticos términos, es decir, que haya confusión de linderos, y de ahí que no resulte viable cuando los predios están perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo.

Está regulado en el código Civil de 1889 (artículos 384 a 387) y en la Ley 15/2015, de 2 de Julio, de la Jurisdicción Voluntaria (artículos 104 a 107).

No obstante, nada impide que dichas tareas de deslinde sean decididas por los propietarios interesados de manera privada o extrajudicialmente. En este sentido, juega un papel importante la función del técnico como mediador, para que de esta manera los interesados lleguen a un acuerdo respecto del deslinde.

El deslinde se puede efectuar actualmente, a través de tres procedimientos:

  • De manera privada, a través del acuerdo entre los interesados.
  • Por medio de un procedimiento de jurisdicción voluntaria.
  • Mediante juicio declarativo ordinario, cuando exista controversia entre los linderos, y no se produzca acuerdo entre los interesados. La denominada acción de deslinde.


1. Acuerdo de los interesados

En este caso, las partes colindantes personalmente, de manera privada, o gracias a la intervención de terceros, como puede ser un mediador, pueden llegar a acuerdos si así lo aceptan o consienten.

Ahora bien, en relación a la eficacia de dichos acuerdos dependerá de que exista o no intervención notarial en su caso.

2. Procedimiento de jurisdicción  voluntaria

Este procedimiento como indicábamos anteriormente se halla regulado actualmente, en la Ley 15/2015, de 2 de Julio, de Jurisdicción Voluntaria, dentro de sus artículos 104 a 107.

2.1. Ámbito de aplicación

De la actual normativa se ha de destacar que el artículo 104 de la Ley 15/2015, de 2 de Julio, de Jurisdicción Voluntaria, señala que resulta de aplicación: “cuando se pretenda el deslinde de fincas que no figuren inscritas en el Registro de la Propiedad”, señalando así mismo que el deslinde de fincas inscritas se hará de conformidad con lo dispuesto por la legislación hipotecaria.

Para el caso de fincas que se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad, se aplicará el artículo 198 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

También es importante destacar que no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

En este momento podría plantearse la duda relativa a la legislación a aplicar en el supuesto de colindancia de finca inscrita y finca que conste como no inscrita en el Registro de la Propiedad. En este caso según el artículo 106.1 párrafo primero, podemos deducir que en caso de deslinde entre finca inscrita y no inscrita, se aplicará también el procedimiento establecido en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

2.2. Procedimiento de deslinde en la Ley de Jurisdicción Voluntaria

  • Órgano competente. Según el artículo 105 de la LJV, será competente el Secretario Judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde estuviera situada la finca o la mayor parte de ella.
  • Legitimación. El mismo artículo 105 LJV, señala que se iniciará el expediente a instancia del titular del dominio de la finca, o del titular del derecho real de uso y disfrute de la propiedad.
  • Postulación procesal. Si el valor de la finca es superior a 6.000 euros, será preceptiva la intervención de abogado y procurador. En caso contrario, la presencia de ellos será facultativa.
  • Tramitación. El solicitante del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del deslinde y de las colindantes, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. En el supuesto de que la representación gráfica catastral no se corresponda con la realidad jurídica, el solicitante deberá presentar informe pericial georreferenciado.

Dichos documentos serán remitidos por el Secretario Judicial al Catastro a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.

2.3. El deslinde notarial

Cuando las fincas se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad, se tramitarán por vía notarial, salvo que no sea posible llegar a un acuerdo y se ejercite la acción de deslinde y amojonamiento acumulando a la misma una acción reivindicatoria, en cuyo caso se acudirá a los tribunales.

La nueva redacción de la Ley Hipotecaria contempla dos procedimientos de deslinde notariales:

  • El deslinde propiamente dicho de fincas inscritas (artículo 200 LH)
  • La rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas inscritas (artículo 201 LH).

Tanto en el artículo 200, como en el 201 de la LH, se contempla un proceso ante notario, en el que hay que aportar una documentación, realizar unas citaciones y notificaciones.

El problema que se advierte en la tramitación del expediente notarial es que, terminado el proceso, y estando conformes las partes, no habiendo perjudicados, permiten que todo pueda quedar frustrado si el Registrador tiene “dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias”

  • Órgano competente. Cualquier notario del distrito donde radique la finca, o de los distritos colindantes, y si la finca radica en dos o más distritos, cualquiera de ellos.
  • Legitimación. Fiel al Código Civil, permite la Ley Hipotecaria que pueda pedir el deslinde tanto el dueño como el titular del derecho real inscrito sobre una finca que también esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
  • Procedimiento. Se inicia el expediente previa presentación de un escrito por parte de quien lo promueve. Este escrito debe contener, las circunstancias de la fina que se trata de deslindar así como las colindantes. Identificación de titulares registrales y catastrales de la finca afectada y las colindantes. Domicilio de titulares registrales y catastrales.

A la citada solicitud se deben anexionar, los siguientes documentos:

  1. Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas.
  2. Documentos que sirvan de justificante a su pretensión.
  3. En caso de que el requirente considere que el Catastro no representa la finca, tal y como se solicita el deslinde, habría que aportar una representación gráfica georreferenciada de la misma.

Presentado el escrito y la documentación, se firma el requerimiento y proceden las notificaciones y actuaciones notariales.

Notificación del deslinde al Registro de la Propiedad.

Recuérdese que el Registrador puede suspender la inscripción, tal y como hemos mencionado antes. Ante esta situación el artículo 324 LH, contempla dos posibilidades contra la negativa del registrador a inscribir el deslinde:

  • Recurrir gubernativamente contra la calificación.
  • Recurrir judicialmente por los trámites del juicio verbal.

No obstante lo anterior, e independientemente de que el Registrador suspenda la inscripción de deslinde, y conforme al artículo 18 del Texto Refundido del la Ley del Catastro, el Notario ha de comunicar la alteración al Catastro.

3. Acción de deslinde

El tercer y último procedimiento de deslinde a tener en cuenta es el contencioso, es decir, el proceso judicial porque las partes no han llegado a un acuerdo o una de las partes se ha opuesto al mismo.

En dicho supuesto, ha de seguirse a través del juicio declarativo, ordinario o verbal, que corresponda a la cuantía del litigio.

Por lo tanto el deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Bibliografía: Javier Plaza Penadés. Catedrático de Derecho Civil de la Unviersitat de Valencia

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